戸建て中古住宅

【中古住宅】ローン審査が通らない?希望額が借りられない?

中古住宅購入の際、銀行からの借入れをお考えの方も多いと思います。

住宅ローンだけでなく、リフォーム資金まで対応してくれる商品もあります。

(「中古住宅ローン リフォーム資金対応」で検索してみて下さい)

ただし中古住宅の場合、収入や返済などの資金面での問題がなくても、物件面での基準(担保評価や法令(建築基準法等))がクリアできず、希望金額が借りられない、審査が通らないことがあります。

 

中古住宅のローン審査

審査は「仮審査」と「本審査」の2段階になっています。

「仮審査」とは?

仮審査の目的は主に「借りる人の信用度」を判断することです。

「約定どおりに返済してくれるのか人なのか?」

「約定どおりに返済する能力(収入)があるか?」

この2点に絞って仮審査を行います。

 

「本審査」とは?

物件の現地調査を行います。

提出された書類や自己申告と食い違いはないか?

書類だけでは分からない問題はないか?

中古住宅の場合は、本審査(現地調査)で問題が見つかって通らなかった・融資額が希望金額よりも少なかったということは、めずらしくないようです。

 

中古住宅ローンで希望金額が借りられない原因

①担保価値が購入価格より低い

金融機関では「担保価値査定」というものを行います。

(担保価値査定とは、金融機関がお金を貸し出すかどうかを審査する際に、担保物件の評価に用いられる不動産評価格(土地価格+建物価格)のことです)

戸建ての場合、築年数や構造、広さで算出するのが一般的です。

木造戸建ての場合、築年数10数年~20年で資産価値がゼロになり、鉄筋コンクリート造の場合でも、少し延びる程度です。

*リフォーム済みの物件の場合、購入価格は上昇しますが、担保価値も同等程度に上がるわけではありません(修繕回数や費用は考慮されません)

*築年数を考慮して返済期間が決まるため、返済期間が短くなり、結果的に毎月の返済額が増える可能性があります。

 

②建築基準法の基準を満たしていない

住宅ローンの商品説明書には下記のような記載があります。

「不動産は、建築基準法およびその他法令の定めに合致していることが必要です」

建築基準法では、前面道路の幅(幅員)や耐震性などの規定があります。

昭和56年以前に建てられた住宅には、耐震基準が導入されていませんので注意が必要です。

 

③未登記部分がある

中古住宅の場合、増改築を行っている住宅もあるかと思います。

増築をした場合、所有者は「建物表題変更登記」をしなければならないのですが、この登記を行っていない所有者は少なくないようです。

特に相続や売買などで代替わりをしている住宅では、増築したことを知っていても「未登記」であることを知らないこともあるようです。

未登記とは下記のような場合です。

建物の登記そのものがない場合

増築や離れを作ったりした部分の登記が未了の場合

登記上存在しないものに銀行は融資しません。

融資の際、未登記部分を登記することが条件付けされることが多いです。
(登記までの期間は約3週間~1ヶ月、費用は10万円前後かかります)

また、増改築の規模によっては、建築確認申請が必要になるものがあります。
その増改築がその地域の建蔽率・容積率などの違反をしていると融資の対象外になってしまいます。

 

未登記部分があったら…

購入前に売主の責任と負担で「建物表題変更登記」をしてもらうのが理想的ですが、

売買契約時でしたら、売買契約書に「売主の責任と負担で建物表題変更登記をする」と

明記してもらうと良いと思います。実施期限も明確にしておいてもらいましょう。

一般的には「引き渡しまでに」とすることが多いようです。

金融機関からの融資を受けず現金で購入する場合、未登記部分があることを知らずに購入してしまう可能性がありますので、注意が必要です。

 

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中古住宅の購入時の注意点、日々の生活を綴っています。