戸建て中古住宅

【中古住宅】リフォームとリノベーションの違い

中古住宅のことについて調べていると、「リフォーム済み物件」や「リノベーション住宅」という言葉を目にすることがあると思います。

「リフォーム」と「リノベーション」は同じと思われる方もいらっしゃると思いますが、実は別物です。

 

リフォームとは?

リフォームとは、躯体(建物の主要な構造、骨組み)を変更せずに、壁紙やフローリングの張り替え、キッチンや洗面台、ユニットバスなどの交換を行い、設備更新されたもののことを言います。

一戸建ての中古住宅の場合は、外壁の塗装などを行っているケースもあります。

また、リフォーム済み物件は、中古住宅を不動産会社などが買取り、リフォームをしてから販売している物件がほとんどです。

 

リノベーションとは?

リノベーションとは、単なる手入れではなく、躯体に変更を加えたり、空間や機能の付加価値をアップさせるなどの大規模な工事を行うことで、性能を新築の状態よりも向上させたり価値を高めたりしたもののことを言います。

不動産会社が行うリノベーション住宅の場合、デザイン性の優れたリフォーム住宅を「リノベーション住宅」と称していることが多いようなので、「リフォーム」なのか「リノベーション」なのかは注意する必要がありそうです。

 

リフォーム済み物件のメリット

リフォーム済み物件はすぐに入居できることができ、新築同然の美観でありながら、比較的リーズナブルな価格で手に入れられることが多いということがメリットです。

また、リフォーム済みの物件は多くの場合、売主は不動産会社になります。

不動産会社(法人)が売り主になった場合、法律により瑕疵担保責任を2年間負うことになります。

個人が売り主の場合の瑕疵担保責任は、一般的には3ヵ月~6ヶ月くらいになっていることが多いと思います。

瑕疵担保責任については、過去記事で少し触れさせて頂いております。

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また、売主が法人の場合、すまい給付金を受けられることがあります。

(私の場合は売主が個人だったので、この制度は対象外でした)

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リフォーム済み物件のデメリット

リフォーム済み物件はのデメリットは、柱や梁、床組などの構造体の状態を確認せずに、内装や外装のみをリフォームしている物件があるということです。

構造上の補修や補強が十分に行われているかどうか、確認が難しいことがデメリットとして挙げられます。

物件によっては、構造体への雨水の侵入をはじめ、一戸建てでは床下の換気不良、シロアリによる食害などによって、構造体の老朽化が進んでいることもあります。

リフォーム済み物件の場合、見た目が美しいため、不具合がないように思われる方も多いと思うのですが、「見た目が美しい=構造体に問題なし」というわけではないので注意が必要です。

余談ですが、新耐震基準は1981年(昭和56年)6月1日より後に建築確認を受けた建物に適用されていますが、だからといって構造体に問題がない住宅とは限りません。

瑕疵担保保険の担当者の方から聞いたお話になりますが、「新耐震基準=構造体に問題なし」というわけではなさそうです。

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また、築20年や築30年の物件では、断熱工事が十分に行われていないケースも少なくありません。

構造体が老朽化した箇所の補強工事を適切に行っていれば安心して暮らすことができますが、適切なリフォームがされていない物件は新築や築浅の住宅と比べると寿命は短いかもしれないということを理解したうえで、判断することが必要です。

 

リフォーム済み物件の選び方と注意点

リフォーム済み物件の内見時には、表面的な部分のみしかチェックすることができないため、リフォームした箇所について確認することが大切です。

工事個所やこれまでの工事履歴が施工写真と共に図面や書面でまとめられている物件は安心できます。

建築に詳しい知人などがいらっしゃれば同行してもらうのも良いと思いますし、不動産会社を通じて、屋根や外壁、屋根裏や床下などの状況を確認する「ホームインスペクション(住宅診断)」の利用を売り主に相談するという方法もあります。

中古物件は、住まいの状況を把握してから購入の判断をするのが大切です。

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また、耐震基準が1981年6月を境に大きく変わり、それ以前に確認申請が下りた旧耐震といわれる建物は、現行の耐震基準を満たしていない場合が多いため、気になる場合は耐震診断を受け、基準を満たしているか確認しましょう。

住まい状況の状況を知ることは安心に繋がりますし、税制面での優遇や給付金を受けられる場合もあります。

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おまけ

ネットで中古住宅のリフォーム物件を見ていたら、いい物件がありました!

・第三者機関の建物検査実施、地盤調査実施(地盤保証付き)
・耐震診断実施、耐震改修促進法に適合した性能
・長期修繕計画(30年)を策定
・アフターサービス保証付き
・既存住宅売買かし保険に加入

わー!すごい素敵な条件がそろってる!

お値段も素敵でした!1億円超え(笑)

東京だしね~、立地もいいし、そりゃ億だよね~。

私の住んでいるところなら、新築でも2棟くらい建てられそうなお値段です。

でも中古住宅で地盤調査(保証)、耐震診断実施、既存住宅売買瑕疵保険に加入って、すごいですよ!

中古住宅で既存住宅売買瑕疵保険に加入している物件自体、ほとんど見かけませんし、その上、地盤調査までやっているなんて素晴らしすぎる!

(その分、物件価格に反映されているとは思いますが)

既存住宅売買瑕疵保険の検査は建物の構造体のみの検査で、地盤調査は行いませんし、保険に加入すること自体ハードルが少し高いのです。

既存住宅売買瑕疵保険に加入している中古住宅が、もっと流通してくれるといいなと思った夜でした。

 

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