戸建て中古住宅

ホームインスペクションと瑕疵保険加入のための検査の違い

先日、瑕疵保険の担当者の方とお会いする機会があり、お話を聞くことができました。

ホームインスペクションと保険に加入する際の検査の内容は似ているけれど

違うということがわかりました。

瑕疵保険に加入すると、減税や給付金などを受けられるというメリットがありますが

保険に加入するまでにクリアしなければならないことがあります。

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ホームインスペクションと瑕疵担保保険の検査の違い

ホームインスペクションの検査と保険加入のための検査の違いは「検査の精度」の違いです。

イメージ的には、ホームインスペクションは「健康診断」、保険会社の建物調査は「精密検査」という感じでしょうか。

例えば、天井点検口や床下点検口がない住宅の場合、

ホームインスペクションでの屋根裏や床下の点検は「目視の範囲内のみ(非破壊検査)」のようですが

保険会社の検査の場合は、天井点検口や床下点検口を取り付けるための工事をして(破壊検査)そこから屋根裏や床下に入って検査を行うとのことでした。

ホームインスペクションでは、非破壊で確認できる範囲で建物のコンディションを見極め、

「欠陥住宅ではないか?」「いつごろ、どこに、いくらくらいのお金がかかるのか?」

「あと何年くらいもつのか?」などのアドバイスも含め、売買の判断材料とすることで、

中古住宅取引のリスクを軽減することを可能にするための検査となります。

一方、保険会社の検査の場合は、壁や天井の中などの隠ぺいされている部分や、リスクを払拭できない箇所については、破壊検査も含め行われることになります。

保険会社は、保険加入後に建物に瑕疵が見つかった場合、保険金を支払はなければなりません。

そのため保険金が適用になる箇所については、保険加入前の検査で、しっかり調査しなければならないのです。

どちらも「リスク軽減」と「安心」を手に入れるための検査ではありますが

瑕疵保険の検査は「検査に合格するための検査」という意味合いが強くなります。

また、いづれの検査も地盤検査は含まれていないようです。

ホームインスペクションの調査では保険に入ることはできません。

ただし、ホームインスペクションを行う会社が保険会社の認めた第三者機関であれば、保険加入のための調査も可能です。

基本的には保険会社が認めた第三者機関が調査し、その調査を元に保険加入の審査が行われます。

 

検査に合格するための検査とは?

ホームインスペクションも瑕疵保険加入のための検査も、建物の現状調査をするということについては同じです。

しかし、瑕疵担保保険に加入する場合には、

建物調査で指摘された不具合箇所を補修して、補修が終わったら再度検査をしてもらう必要があります

(指摘を受けてから6ヶ月以内に補修する必要があります)

建物検査 → 補修 → 再検査 → 合格、となれば保険に加入できるイメージです。

保険会社の方の話によると、中古住宅の場合、9割の確率で大なり小なり補修の必要箇所が発生するとのことでした。

その補修箇所が簡単なものなら費用も比較的大きくならずに済むのですが、耐震や屋根、外壁などになると、補修費用は大きくなります。
この補修費用がどれくらいかかるのかは大きな問題ですよね。

瑕疵保険に加入することのメリットは、安心を手に入れられることはもちろんですが

「住宅ローン減税」と「すまい給付金」が受けられるというのが大きいです。

しかし、検査に合格するためのハードルが高いのです…

そのため瑕疵担保保険の加入状況はイマイチ伸びていないと仰っていました。

そして現状、中古住宅を購入する方のほとんどは、ホームインスペクションなどの検査は受けていないようです。

保険会社の方が仰っていたのですが、保険に加入する・しないはさておき

とりあえず建物の検査だけ受けてみることはオススメします、とのことでした。

実際、中古住宅購入後のトラブルや相談は多いそうです。

トラブル回避をするためにも、購入前にホームインスペクションや保険会社の検査を受けることは大切だと思いました。

 

買主が保険会社の検査を受けるには

この保険は「既存住宅売買瑕疵保険」というものなのですが、

原則、売主か不動産業者が加入するための保険で、

買主が加入することはできないものとなっています。

ですので、保険に加入したい場合(加入のための検査を受けたい場合)は

売主か不動産業者に

「購入前に瑕疵保険に入るための検査をしたいと思っているのですが…」と相談してみて下さい。

「いいですよ」と言ってもらえたら、売主か不動産業者が被保険者となり、

保険会社に申請の手続きを行ってもらい、検査を受けることができます。

ホームインスペクションの場合も同じで、まず売主か不動産業者の許可を貰って行います。

インスペクションは誰でも申し込めるので、買主が直接、インスペクション会社に検査依頼することができます。

インスペクションの会社は、自分で探すか、不動産業者から紹介してもらうか、になると思います。

①検査の費用負担は買主が負担になる可能性があります

費用負担については、誰が負担してもよいことになっているので確認が必要です。

②検査に消極的な売主・不動産業者もいます

購入前の検査となりますので、破壊検査をイヤがる売主もいらっしゃるでしょうし、検査で瑕疵が見つかった場合、お客さんが購入を見送る可能性もあるので検査に消極的な場合もあります

瑕疵保険の加入については、売買時、引渡し前の物件にのみ適用されます。

物件引き渡し後に加入することはできませんので注意が必要です。

 

まとめ

私が購入する際に感じたことは、売主も不動産業者もネガティブ情報は言わないということです。

聞いても「わからない」みたいに言われることが多かったです。

購入後のトラブルや相談が多いことに関しては、保険会社の方も嘆いておられました。

売主や不動産業者はネガティブ情報を積極的に開示しようとしない…

買主は購入前の建物検査をしない…

中古住宅に関しては、法的整備等は国もこれから手を付けていくという感じですので

購入を検討している方は、しっかり情報を集めて勉強することは必須と感じます。

私は何の準備もせず購入してしまったので、反省点はとても多いです。

(だからホームインスペクションのネタが多いのですが(笑))

購入前の建物検査を受けられる方はまだ少ないようですが、

購入を考えている方は、建物検査も検討してみては如何でしょうか。

 

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