戸建て中古住宅

中古住宅の「築年数」は何年がお買い得?

戸建て中古住宅を購入する場合、「築何年」のものがお得なのでしょうか?

 

築20年未満のものがお得

税金の軽減措置、住宅ローン控除の面で考えると、やはり築年数は20年未満のものが良いかと思います。

例えば、
「不動産取得税」の軽減措置を受けるための要件の中には、S57.1.1以降に建築されたもの

「登録免許税軽減」の軽減措置を受けるための要件の中には、築20年以内(木造の場合)のもの

「住宅ローン控除」を受ける場合の要件の中には、築20年以内(木造の場合)のもの
と書かれています。

「築20年以内」と「昭和57年以降」がキーワードです。

それぞれの要件については詳しく知りたい方は、過去記事を参考にして頂ければ幸いです。

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築20年未満の物件のメリット

①新築住宅より安くて買いやすい

土地代を含めた売買金額も新築住宅に比べると安くなっているため、購入しやすい価格であることが多いです。

②間取りや広さを実感して購入判断できる

築浅、築古に関係しないのですが、既存住宅は広さや間取りの実物を見ることができますので、自分たちのライフスタイルから生活イメージをしやすいということもメリットとしてあげられます。

③自分好みにリフォーム・リノベーションしやすい

リフォームやリノベーションは築浅の物件でもできるのですが、築古物件の場合、販売価格が築浅のものより安く購入することができますので、浮いたお金をリフォーム等に回すことができます。

 

中古住宅を購入の際、気を付けること

築年数に関わらず、中古住宅を購入する際に気にしておいた方が良いと思うことを書いておきます。

①建物の劣化リスク

築年数がある程度経過してくると建物が劣化しているのは当然のことですが、築古になるほど、建物の劣化リスクは上がります。

②購入後に想定外の補修工事費用がかかることがある

購入後に著しく劣化が進んでいる箇所等が見つかり、補修工事費用が思った以上にかかってしまった、というケースもあるようです。

そういったことを避けるために、購入前にホームインスペクションを利用することをオススメします。

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③リフォーム済み物件の場合、ホームインスペクションを行ってからのリフォームか確認する

リフォーム済み物件の場合、ホームインスペクションを行わず、リフォームのみを行っているものもあります。

リフォーム済みの物件の場合、ホームインスペクション検査ができない箇所が出てくる場合もあります。

主要な構造を確認する場合、破壊検査が必要になることもありますので、リフォーム前に検査を行うのがベストです。

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④耐震性

耐震面に関しては、多くの方が関心を持たれていると思います。

一つの基準として、新耐震基準が制定された以前の建物か、以降の建物かがポイントになります。

税制優遇を受ける際、ここが一つの基準として設けられている点からも、ポイントになることがわかります。

1981年(昭和56年)6月1日に建築基準法が改正され、新耐震基準が定められました。

改正の最も大きな特徴は、建物の中、もしくは周辺にいる人が建物の倒壊に巻き込まれて被害を受けるという状況を改善するような耐震基準が制定されたという点です。

新しく建物を建てるときは許容応力度計算と保有水平耐力計算を必ず行わなければならないという項目が新耐震基準では定められています。

また、2000年には耐震等級という制度ができました。

これは住宅品質確保促進法にもとづき、作られた制度がです。

耐震等級制度では、新耐震基準を満たしている家の耐震性能に応じて、1から3までの等級が割り当てられています。

耐震等級1が新耐震基準を満たしていることを示し、耐震等級2は耐震等級1の1.25倍、耐震等級3は1.5倍の耐震性能が備わっていることを示しています。

等級の数値が大きくなるほど、耐震性能も高くなります。

 

最後に

築年数が20年を超える物件がダメというわけではありません。

私的な意見になりますが、大切なのは地盤と構造だと思っています。

瑕疵担保保険の方からお聞きした話によると、中古住宅の場合、大小かかわらず瑕疵は必ずあるもので、9割のものに存在するとおっしゃっていました。

中古住宅に瑕疵はつきものだと思って下さい。

それが重大な瑕疵なのか、修繕することができる可能な瑕疵なのか、修繕にいくらくらいかかるのか、まずは購入しようとしている物件の状態を知ることが大切です。

一番良いのは、築年数に関わらず「既存住宅売買瑕疵保険」に加入している物件なのですが、残念ながらそのような物件は、ほとんど流通していないのが現状です。

買主が積極的に動かないと、その物件の良し悪しを判断することが困難だったりします。

不動産会社や仲介業者は建築のプロではありませんので、聞いても「わからない」と言われることも多いですし、ネガティブ情報はこちらから聞かない限り教えてもらえません。

住宅は築年数や見た目の美しさだけで、その価値を判断することは難しいです。

むしろ見えないところにこそ、本当の価値があるのではないでしょうか。

地盤や構造に問題があれば、リフォームして見た目を美しくしても意味がないのです。

まずは安心・安全に長く生活できること家なのか、自分で確認することが大切です。

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